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이 제도는 얼핏 생각하면, 부동산 시장에서의 가격보다 저렴하게 아파트를 공급하기 때문에 집이 없는 사람들에게는 호재(好材)일 수도 있다. 그러나 오히려 역효과가 더 클 것으로 우려되므로 반론을 제기하고자 한다.

아파트 분양가 상한제는 1977년에 처음 도입하여 1999년도에 전면 폐지되었다. 그 후 2005년 부활하였는데 2015년 4월 1일에는 다시 분양가 상한제를 폐지하여 시장 자율에 맡기기도 했다. 그러다가 2017년 11월 분양가 상한제 적용 기준을 다시 손질하여 공공 택지에만 적용하였으나 2019년에 와서 분양가상한제를 민간 택지에도 도입을 고려중이라 하다가 최근 뉴스에서 국무회의를 통과했다고 발표하였다.

그동안 아파트 가격이 너무 급상승하여 많은 문제가 발생할 때마다 아파트의 분양가 상한제가 주택가격을 안정화시키는데 최선책인 양, 언론을 통해 홍보를 하며 실시하여 왔다.

아파트 분양가는 건축비 및 토지가격과 건설회사의 적정이윤을 합산하여 결정되는데, 건축비는 건축의 설계비, 자재비와 인건비를 포함한다. 건축 자재는 종류가 무수히 많으며, 심지어 같은 종류라 하더라도 어느 회사 제품, 어떤 품질을 사용하느냐에 따라 건축비가 다르다. 인건비 또한 누가 건축하느냐에 따라 천차만별(千差萬別)일 수밖에 없으며, 아파트를 건축하는 회사도 대기업이냐 중소기업이냐에 따라 금액 또한 다르다. 그리고 토지가격도 도심지에 위치하는지, 변두리에 위치하는지에 따라 제각각이다. 지목이 전답 등 농지일 경우에는 농지보전부담금을, 임야이면 대체산림자원조성비를 부담해야 한다. 그런데 이것을 일률적(一律的)으로 시장 자율가격의 70~80%에서 분양가를 정하여 그 이상 받을 수 없게 한다면 무리일 수밖에 없다. 아파트의 공급자는 분양가 상한제 때문에 고급스럽고 좋은 자재를 사용할 수 없어서 저렴한 건축 자재만을 사용한 저가 주택 품질의 획일화(劃一化)나 부실공사 때문에 입주자의 불평과 불만이 많아질 것이다. 층간 소음으로 인한 이웃 간의 분쟁도 이 아파트 분양가 상한제와 무관하지 않다. 그리고 고급 주택 및 각 건설회사만의 창조적인 명품(名品) 아파트를 기대하기는 어려울 것이다. 또한 건설 회사들은 수지타산(收支打算)이 맞지 않아 아파트 건축을 기피하게 되므로 매매아파트의 공급이 줄어들 수밖에 없고 임대주택 또한 공급이 줄어들어 종국(終局)에는 매매아파트와 임대아파트 가격이 상승할 수밖에 없을 것이다.

분양을 하며 입주가 시작되는 아파트에 가보면 ‘구경하는 집’이라고 현수막을 창문에 붙여 홍보하는 것을 흔하게 볼 수 있다. 금방 지은 새 아파트의 내부를 뜯어내고 다시 고급 자재를 사용하여 리모델링을 한 후, 몇 천 만원을 더 내면 그렇게 내부를 고급스럽게 만들어 주겠다며 유도하고 현혹한다. 시공할 때부터 고급자재를 사용하여, 희망하는 사람들은 고가(高價)의 고급주택에서 생활할 수 있도록 하는 편이 오히려 쓸데없는 낭비를 막을 수도 있지 않을까 하는 생각이 든다.

열차도 일반실이 있고 특실이 있으며, 극장이나 운동 경기장의 관람석도 특석이 있는데 하필이면 왜 아파트만 고급아파트는 안 되는 것인가?

아파트 분양가 상한제가 실시되어 아파트를 분양받은 사람은 일반 부동산 시장의 시세보다 최소한 20~30%의 이익을 볼 수 있으므로, 많은 사람들이 수단 방법을 가리지 않고 틈만 나면 분양 시장에 뛰어들 것이다.

반면, 분양에 실패한 사람은 상대적인 박탈감에 빠질 수 있어서 분양에 성공한 사람과 실패한 사람들 사이에는 상호 위화감(違和感)이 조성될 수도 있다. 분양권 전매 및 투기 등이 조장되고 청약통장 부정사용 등의 부작용 심화도 우려된다. 종국(終局)에는 부동산 시장에서 자율적으로 형성된 가격보다 오히려 더욱 더 많이 상승하게 되어 부동산 시장을 왜곡시키지 않을까 우려된다.

아파트 분양가 상한제는 주택이 절대적으로 부족한 나라에서는 유익한 제도일 수도 있을 것이나 우리나라의 주택시장은 통계청이 발표한 주택 보급률 및 인구 증가율 등을 살펴보면, 이미 성숙기 시장으로 진입한 상태이므로 주택시장의 가격에 대한 정책은 시장의 원리에 따르는 것이 적당하며 지나친 행정적 부동산 시장의 통제는 오히려 주택시장을 더욱 혼란시킬 수도 있다. 그래서 주택 매매는 시장가격에 따라 결정될 수 있도록 부동산 시장의 자율에 맡기고, 후 분양 제도를 신속히 도입하여 준공된 아파트를 수요자가 직접 둘러보고 확인한 후 구입할 수 있도록 해야 한다.

수도권에서는 아파트 가격이 상승하고 있지만 지방 도시에서는 일부를 제외하고는 미분양 사태가 속출하고 있으며 아파트의 가격 또한 하락하여 세입자가 전세금을 떼이는 경우도 있는 등 문제점이 발생하고 있다. 그러므로 지방 도시는 아파트 경기의 부양정책이 필요하지 않을까하는 생각도 든다. 우리나라의 아파트 분양제도는 아파트 건축을 착공하기도 전에 모델하우스부터 지어서 선 분양을 하고 있기 때문에 모델하우스와 실제 분양하는 아파트가 서로 달라서 입주자와 건설회사간 분쟁이 종종 일어난다.

따라서 우리나라 부동산 시장의 건전성 및 부동산 공급의 안정성을 보장받기 위해서 선 분양 제도를 지양(止揚)하고 후 분양 제도를 하루 빨리 도입해야 하며 더불어 분양가 상한제는 폐지되어야 한다.

윤해수 동국대학교 사회과학 대학원 부동산학과 겸임교수, 가장존 공인중개사 사무소 대표