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보문단지 용도변경 개발이익 논란 확산
환경운동연합, “토지가치 상승분 전액 환수해야”
경주시, 지가 상승분 15% 공공기여 방침
신라밀레니엄파크 등 10개 사업장 복합시설지구 변경
이종협 기자 / tel2200@naver.com 입력 : 2026년 07월 16일(목) 15:34
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경주 보문관광단지 내 신라밀레니엄파크등 10개 사업장의 시설지구 변경을 둘러싸고 개발이익 환수 논란이 확산하고 있다.
경주시가 시설지구 변경으로 발생하는 토지가치 상승분의 15%를 공공기여 방식으로 환수하겠다는 방침을 밝힌 가운데, 지역 시민 단체는 행정의 용도변경 결정으로 생긴 계획 이익을 전액 시민에게 돌려야 한다고 주장하고 나섰다. 경주환경운동연합 시민참여위원회는 지난 13일 성명을 내고 “보문관광단지 시설지구 변경에 따른 토지가치 상승분을 전액 환수하 라”며 경주시가 제시한 15% 공공기여 기준의 산정 근거와 결정 과정을 공개할 것을 촉구했 다.
신라밀레니엄파크를 비롯한 보문관광단지내 10개 사업장을 복합시설지구로 변경하는 방안을 추진하고 있다. 시설지구가 변경되면 기존에는 제한됐던 호텔과 리조트 등 숙박·관광시설 개발이 가능해져 해당 토지의 활용도와 가치가 크게 상승할 것으로 예상된다.
경주시가 지난 6일 주민설명회에서 시설지구 변경에 따른 토지가치 상승분의 15%를 공공기여로 환수하겠다고 밝혔지만 환경운동연 합은 15%라는 비율이 어떤 법률적·경제적 기준을 통해 결정됐는지 시민들에게 충분히 설명되지 않았다고 지적했다.
이들은 “용도변경으로 발생하는 토지가치 상승은 사업자의 투자나 경영 노력에 따른 이익이 아니라 공공의 행정결정에서 비롯된 것” 이라며 “도로와 상하수도, 공원, 관광 편의시설 등 공공이 조성하고 관리한 보문관광단지 기반시설을 토대로 발생한 초과이익인 만큼 시민에게 환원해야 한다”고 주장했다.
이어 “토지가치 상승분 가운데 15%만 환수 하고 나머지 85%를 민간사업자에게 귀속시 키는 것이 타당한지 의문”이라며 “대장동 개발 논란 이후 개발이익 배분에 대한 시민의 눈높이가 높아진 만큼 감정평가 방식과 환수 비율, 공공기여 사용처를 투명하게 공개해야 한다”고 강조했다.
다만 시민단체도 개발이익을 사업 초기 단계에서 한꺼번에 환수하면 민간사업자의 자금 부담이 커지고 호텔·리조트 투자가 위축될 가능성이 있다는 점은 인정했다. 이에 대한 대안으로 용도변경으로 발생한 계획이익을 장기간에 걸쳐 나눠 납부하도록 하는 ‘계 획이익 장기환수제’를 제안했다.
장기환수제는 계획이익을 원칙적으로 전액 환수하되 사업자의 초기 투자 부담을 줄이기 위해 호텔과 관광시설 운영기간에 맞춰 분할 납부하도록 하는 방식이다. 현재처럼 일부만 환수하고 끝내는 것이 아니라 전체 계획이익을 장기간에 걸쳐 공공에 돌려주자는 것이다.
환수 의무를 토지와 함께 유지해야 한다는 주장도 제기됐다. 사업자가 변경되거나 토지가 제3자에게 매각되더라도 미납된 계획이익 환수 의무가 새로운 소유자에게 승계되도록해 개발권만 확보한 뒤 토지를 되팔아 시세차 익을 챙기는 투기성 거래를 막아야 한다는 취지다.
환경운동연합은 시설지구 변경 대상 사업 자들의 목적이 부동산 거래가 아니라 호텔과 리조트 등 관광서비스 사업 확대에 있어야 한다고 강조했다. 용도변경만으로 발생한 이익은 공공이 환수하고, 이후 관광시설을 성공적 으로 운영해 발생한 추가 이익은 사업자의 투자와 경영 노력에 따른 정당한 이익으로 인정 해야 한다는 논리다.
반면 호텔과 리조트 사업은 대규모 초기 자금이 필요하고 투자금 회수에도 오랜 시간이 걸리는 만큼 공공기여 부담이 과도할 경우 사업이 지연되거나 무산될 수 있다는 우려되는 상황이다.
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이종협 기자  tel2200@naver.com
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